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Le crédit-bail immobilier est un contrat de location assorti d'une promesse de vente, portant sur un bien immobilier à usage commercial ou professionnel, qui permet :

  • de financer 100% d'une transaction immobilière, y compris les droits de mutation,
  • de bénéficier d'un financement long sécurisé,
  • et de faire bénéficier la société concernée d'avantages fiscaux (les remboursements passent en charges déductibles).

La banque, à travers la structure du crédit bailleur, a la propriété de l'immeuble qui constitue une garantie réelle importante en cas de défaillance de la société cliente (preneur).


En savoir plus
La technique

Cette opération de financement met en présence :

  • Un crédit-bailleur qui se rend propriétaire d'un bien immobilier ou de droits à construire.
  • Un locataire ou crédit preneur qui désire, à terme, acquérir le bien.

Le contrat de crédit qui est un contrat, le plus souvent notarié, s'analyse ainsi :


1. Le crédit preneur :

  • choisit l'immeuble,
  • acquitte les loyers,
  • supporte toutes les charges afférentes à l'immeuble.

2. Le crédit-bailleur :

  • se rend propriétaire de l'immeuble,
  • promet de le céder à son locataire, au terme du contrat pour un prix fixé dès l'origine.

A I’expiration du contrat, Ie crédit preneur a le choix entre :

  • Lever l'option d'achat et devenir propriétaire du bien,
  • Ne pas lever l'option et :
            • soit devenir locataire du crédit-bailleur qui reste propriétaire de l'immeuble,
            • soit quitter les locaux.

3. Lease-back ou cession bail permet à une entreprise propriétaire d'un bien immobilier de le vendre à un crédit-bailleur et de passer en crédit-bail. L'intérêt principal est de dégager du cash pour une opération tiers.


Le prix

Prix et modalités standards d’intervention


Les seuils d'intervention

De 400.000 € à 7.000.000 € et plus


Nature des biens finançables

Biens existants : immeuble indépendant ou lots de copropriété

Biens à construire : acquisition en VEFA, ou acquisition d'un terrain et travaux de construction ou de transformation d'un bâtiment.


Montant

Financement à 100% y compris les droits de mutation, honoraires de commercialisation, honoraires techniques (frais d'architecte, bureau de contrôle...), taxes (TVA...).


Durée

10 à 15 ans en général


Barèmes

Généralement linéaires ils peuvent être calculés à taux fixe ou à taux variable.
A noter que les barèmes intègrent le plus souvent des frais de gestion compris entre 0,20% et 0,50% du montant du crédit-bail mis en place.


Remboursement

Les loyers sont Ie plus souvent trimestriels et d'avance


Prix de cession

Pour le montant de la valeur résiduelle au terme du contrat (1 € dans le schéma standard).


Garanties

En cas de besoin des garanties personnelles peuvent être demandées.
Si Ie contrat est fait au profit d'une SCI il est exigé un nantissement des parts avec interdiction de cession sans l'accord du crédit-bailleur et/ ou une cession Dailly non notifiée des loyers de sous-location.


Frais de dossier

En général 1% du montant du crédit-bail mis en place


Avantages / Inconvénients
Avantages
  • Financement à 100 % (y compris d’éventuels travaux d’aménagement intérieur)
    Le crédit-bail immobilier s'adresse :
            • aux commerçants, aux industriels, aux associations, aux professions libérales, aux chefs d'entreprise désirant séparer biens immobiliers et actifs d'exploitation,
            • à des investisseurs (particuliers ou institutionnels) souhaitant se constituer un patrimoine immobilier.
    financement plus accessible pour les entreprises, notamment les plus petites, que le prêt LT du fait de la garantie pour le bailleur découlant de la propriété du bien.
  • Peu de fonds propres mobilisés
    Ils sont conservés pour financer l'exploitation, ou la croissance.
  • Fiscalement avantageux

    Optimisation de l'adéquation entre les sommes payées et les charges déductibles (loyers déductibles : quote-part correspondant à l'amortissement des capitaux + quote-part correspondant à leur rémunération (intérêts), à I’ exception de la quote-part correspondant à la valeur du terrain incluse dans les derniers loyers).

    Décalage de la charge fiscale en fin de contrat (réintégration en produit exceptionnel du sur-amortissement, compensée par le droit à amortissement ultérieur) > avec un gain actuariel très significatif évalué entre 20 et 40.

    Possibilité de sortir de l'opération en levant l'option d'achat par anticipation ou en cédant le contrat de crédit-bail immobilier ou les parts de la SCI à un tiers (avec accord préalable du crédit-bailleur).

    Possibilité d'effectuer une avance preneur qui se rembourse par compensation avec le loyer, tout en maintenant le bénéfice de la déductibilité intégrale.
  • Les actifs financés en crédit-bail n'apparaissent pas au bilan des SCI, et ne sont pas inclus dans l'assiette de calcul de l'ISF.
Inconvénients
  • Vous n’êtes pas propriétaire du bien et vous n’en avez donc pas la libre disposition. Si vous souhaitez vendre le bien immobilier, vous devrez au préalable recueillir l’accord du crédit-bailleur
  • Il est généralement difficile de sortir avant les 5 premières années
    Le contrat de crédit-bail est ainsi fait qu’une sortie à court terme génère des frais qui dissuadent de cette sortie
  • Le coût global peut s’avérer supérieur à un prêt hypothécaire classique, du fait notamment des frais de gestion.
Les conseils du Comptoir Financier
  • Le crédit-bail immobilier reste peu pratiqué, parlez-en à votre banque et demandez à rencontrer un spécialiste.
  • Si vous manquez d’autofinancement, le crédit-bail immobilier est une bonne alternative au crédit bancaire
  • L’analyse du crédit-bailleur insistera sur la qualité du bien financé dont il deviendra propriétaire et sa valeur à la revente.
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